Аффилированная управляющая компания мкд. Виды мошенничества среди управляющих компаний. Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации

Главная / Устройства

Выдача лицензии на создание управляющих многоквартирными домами компаний должна проходить по принципу «одна лицензия – в одни руки». Введение таких мер позволит решить проблему аффилированности управляющих организаций. В связи с этим предложение Минстроя России о запрете недобросовестным учредителям создавать новые структуры УК необходимо расширить, введя ограничение для абсолютно всех учредителей. Об этом заявил руководитель Центра ОНФ «Народная экспертиза» Виктор Рожков.

Активисты Народного фронта детально проанализировали деятельность учредителей УК. Согласно исследованию ОНФ, 13% многоквартирного жилищного фонда России сегодня находится на балансе взаимно аффилированных через общих собственников управляющих компаний. Эта ситуация приводит к недобросовестному управлению и хищению средств граждан, так как в некоторых городах рынок ЖКХ фактически монополизируется узким кругом лиц, отсутствует здоровая конкуренция.

Так, 78% жилого фонда города Нижнекамска Республики Татарстан находятся под управлением 13 УК, соучредителем которых является один и тот же человек, неоднократно привлекавшийся к административной и уголовной ответственности за дела, связанные с завышением стоимости услуг и уклонением от уплаты налогов.

По мнению Виктора Рожкова, только максимально перекрыв все каналы реализации мошеннических схем, можно навести порядок в ЖКХ. Пока же возможность создания нескольких компаний недобросовестные учредители используют для прикрытия своих незаконных действий по отъему денег у населения. Например, учредителем создаются две или более УК с однотипными названиями. И когда одна из них накапливает долги и объявляет себя банкротом, другая подхватывает ее дома, а жители в этой ситуации остаются в неведении.

Например, в Пермском крае ООО «Регионэнергосервис» является учредителем 23 управляющих организаций, из которых одинаковые или схожие наименования, но разные регистрационные данные имеют шесть пар компаний: УК «Жилсервис» – Управляющая компания «Жилсервис»; «Управляющая компания «Комплексное обслуживание домов» – Управляющая компания «Качественное обслуживание домов»; Управляющая компания «Профи-дом» – «Профи-дом Партнер» и т.д.

Эксперты ОНФ выявили, что практически единовременно дома переходят из управления одной УК к другой. Так, из Управляющей компании «Гарант» в другую с таким же названием всего за несколько месяцев перешли 86 многоквартирных домов. При этом со стороны компаний, входящих в холдинг «Регионэнергосервис», было допущено множество нарушений, которые выявила ГЖИ Пермского края в августе 2017 г. В отношении «Жилсервиса» было составлено 25 протоколов об административных правонарушениях на общую сумму наложенных взысканий 6 млн руб. Также ресурсоснабжающая организация «Т Плюс» разорвала договоры с четырьмя компаниями холдинга из-за серьезных долгов за тепло – 524 млн руб.

В адрес ОНФ регулярно поступали жалобы граждан на результаты деятельности УК-клонов. Активисты Народного фронта неоднократно обращали внимание общественности и органов власти на проблему управляющих компаний-двойников. 11 января 2018 г. вступили в силу поправки, внесенные в Жилищный кодекс РФ, которые запрещают получение лицензии такими компаниями.

«Хорошо, что ввели этот запрет. Но до конца, даже при изгнании с рынка «клонов», проблема недобросовестного управления многоквартирными домами пока не решена. Сейчас закон обязует управляющие организации со схожими наименованиями изменить название УК в течение шести месяцев. Мы проанализировали этот вопрос и выявили, что фактически все УК-«клоны» как раз и были аффилированы через общих учредителей. Вот и получается, что новая управляющая компания меняет наименование полностью, но учредителем как старой, так и новой компании остается все тот же человек. И каких положительных результатов можно ждать от управленца, разорившего свою прежнюю УК? Недобросовестных учредителей не остановят поправки в Жилищном кодексе по УК-двойникам, они придумают другие схемы отъема средств у граждан», – считает Виктор Рожков.

Так, широкую огласку получило дело организованной преступной группы в сфере ЖКХ, куда входили 80 управляющих компаний из Ростова-на-Дону, Новочеркасска и Азова. Руководитель преступной группы являлся учредителем 22 управляющих организаций, обслуживающих 614 многоквартирных домов. Члены его группы подписывали распоряжения о перечислении части денежных средств, поступавших от потребителей, не на расчетные счета ресурсных компаний, а на подконтрольные руководителю фирмы. Общая сумма ущерба составила 92 млн руб.

«Мы поддерживаем инициативу Минстроя России запретить недобросовестным учредителям управляющих компаний создавать новые аналогичные структуры, однако считаем, что нужно ввести более жесткие меры. Необходимо остановить «жонглирование» юридическими лицами в виде управляющих компаний, а для этого законодательно ограничить учредителей от создания более одной УК. То есть за учредителем должны быть закреплены не 10 организаций, обслуживающих по 5 домов, а одна, обслуживающая 50 домов. И при выявлении мошеннических схем – отбирать лицензию навсегда! Введение такой ответственности защитит граждан от хищения их средств и низкого качества жилищно-коммунальных услуг. Для честного бизнесмена вполне достаточно, чтобы его управляющая компания была представлена на территории региона одним юрлицом. Совершенствуя законодательство, мы сможем добиться прозрачности системы ЖКХ, о чем неоднократно говорил президент России, лидер Общероссийского народного фронта Владимир Путин», – подчеркнул Виктор Рожков.

Результаты мониторинга и свои предложения эксперты ОНФ направят в Министерство строительства и ЖКХ РФ.

Не секрет, что тарифы на коммунальные услуги постоянно увеличиваются. В течение последних нескольких лет, процент их роста составил 25%.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Могут ли управляющие компании «нажиться» на гражданах России? Существует ли практика двойных платежей, о которых появляется все больше слухов? Как проявляется мошенничество управляющей компании? Все эти вопросы будут рассмотрены в статье.

Обязанности ЖКХ

К относятся:

проведение эксплуатационно-ремонтных работ (осмотр и сохранение имущества дома, уборка подъездов, обеспечение всего необходимого для соблюдения правил безопасности и т.д.);
оказание организационных услуг (борьба с долгами, организация общих собраний, собственников об изменениях и т.д.).

Нарушения

К наиболее распространенным нарушениям со стороны жилищных компаний, относятся:

неправильное проведение собраний;
нарушение правил начисления платежей;
невыполнение мер, установленных действующим законодательством.

Каждое из этих нарушений необходимо рассмотреть в отдельности.

Проведение собраний

При проведении собраний допускаются следующие нарушения:

Инициатором выступает исполнитель управляющей компании. В соответствии со , проведение внеочередного собрания является возможным только по инициативе одного из владельцев жилой площади. Более того, порядок проведения (назначение, определение даты и времени) должен происходить по согласию собственников.
Нарушаются правила, используемые для определения общей площади строения и отдельных помещений. Нередко общий метраж помещений, находящихся в доме, уменьшается, поскольку в него не включается часть площадей, к примеру, нежилые помещения. Такой подход к счету называют «искусственным». Он используется для увеличения процента жильцов, принимающих участие в общем собрании, следовательно, возрастает количество те, кто проголосовал за принятие определенного решения.
На рассмотрение выносятся вопросы, которые не относятся к компетенции управляющей компании (к примеру, утверждение параметром потребления услуг, перераспределение за них оплаты). В соответствии с коммунального типа никакой экономии по ним не предусматривается, поскольку плата начисляется в соответствии с определенной формулой (она исключает получение прибыли или убыток).

Начисление платежей

Нарушения встречаются также в области собственниками квартир в многоквартирном доме за предоставление услуг.

Нарушается форма перевода платежей за содержание и ремонт жилой площади.

Предусматривается несколько вариантов нарушений такого характера:

у владельцев отсутствует решение о размере платы за содержание жилой площади, если органы самоуправления самостоятельно применяют тарифы, утвержденные без согласия собственников, то это является законным только в некоторых случаях, и ни каким образом не может распространяться на жителей города;
не разработана структура внесения оплаты за содержание и ремонтные работы жилой площади.

Может быть нарушен порядок перевода оплаты за проведение капитального ремонта.

Предусматриваются следующие виды нарушений:

отсутствует перечень работ для проведения капитального ремонта с указанием стоимости каждого из них, а также сроков реализации;
плата за коммунальные услуги противоречит и нарушает правила, принятые на ранее проведенном общим собрании, к примеру, на нем было установлено решение о принятии участия в программе федерального значения (регулируется ФЗ №158), следовательно, необходимо внесение владельцами 5% платы, однако начисление оплаты продолжается даже после того, как собственники уже внесли свою долю, что является противоречием.

Возможно нарушение формы перечисления оплаты за предоставление коммунальных услуг при проведении периодических перерасчетов. Оплата происходит по установленным формулам, но раз в год происходят перерасчеты.

Управляющие компании, даже вместе с собранием владельцев квартир, не могут перераспределять средства, полученные с оплаты услуг.

Неисполнение законов

Кроме ЖК РФ и Правил предоставления услуг, предусматриваются иные законодательные акты, обязательные для исполнения.

К ним относятся:

Правила тех. эксплуатации жилого фонда – положение этого документа является обязательным для собственников квартир и управляющих компаний.
, осуществляющими работу в области управления многоквартирными зданиями.

Нередко эти законодательные акты нарушаются, о чем владельцы жилья не задумываются.

Мошенничество управляющей компании

Многие догадываются, что в своей деятельности управляющие компании используют мошеннические схемы.

Их настолько много, что перечислить все практически невозможно. Однако в этой статье будет рассмотрено несколько наиболее широко используемых вариантов, что позволит предупредить их дальнейшее распространение.

Часто встречающиеся схемы

Основные случаи мошенничества:

При проведении ремонта используются материалы несоответствующего качества. Для создания видимости обслуживания домов работники организаций останавливаются на наиболее доступных способах. Факт мошенничества удается выявить при первой поломке. Способ предупреждения платы за эти «лжеуслуги» – просьба предоставления счета.
На работу в управляющую компанию принимают людей, которые на самом деле не существует. К примеру, директор и бухгалтер компании оформляют несуществующих людей в качестве дворников. За свою работу те получают денежные средства, но на самом деле они идут на выписку премий директору и бухгалтеру.
«Фальшивое» банкротство основывается на том, что компании начинают специально накапливать задолженности. Все средства, выплачиваемые гражданами «распылаются» на фирмы, которые могут закрыться в любой момент. Наряду с этим ведется подготовка документации, на основании которой деньги перечисляются на ведение строительной деятельности, преодоление неполадок и т.д. Поставщики услуг в такой ситуации списывают долг, но отключают коммуникации (к примеру, электричество).
Борьба УК друг с другом. Компании готовы сделать многое, чтобы часть домов находилась в их владении, поскольку это напрямую сказывается на прибыли.

Как бороться?

Чтобы мошенничество управляющих компаний ЖКХ не продолжалось, с этим необходимо бороться.

Способ борьбы определяется характером проблемы. Допустим, жильца не устраивает суммы, указанная в квитанции, поскольку непонятно, за что она начислена.

В такой ситуации требуется обратиться к бухгалтеру, который объяснит:

за что были взяты эти денежные средства;
под влиянием каких факторов формируется цена;
какие для этого применяются формулы.

Что касается решения распространенной проблемы – оплаты ремонта, подъезда и т.д., то требуется обратиться к директору либо бухгалтеру управляющей компании для получения отчета о том, какая сумма необходима для выплаты и какие работы будут проведены.

Большинство компаний фактически отказываются предоставлять эти сведения, поскольку это долгая бумажная работа, но она является одной из их обязанностей.

1. Кто и зачем создает аффилированные организации в сфере ЖКХ города Новокузнецка.

2. Механизм создания аффилированных организаций («дочек»).

3. Схемы вывода денежных средств жителей-плательщиков за жилищно-коммунальные услуги.

4. Привлечение к правовой ответственности за подобную деятельность создателей аффилированных УК и ТСЖ.

5. Способы предотвращения попадания жителей многоквартирных домов в зависимость от подобных структур.

Проблема в сфере ЖКХ г.Новокузнецка выявлена личным опытом работы старшим дома.

Механизм реализации идеи заключается в следующем

1. Через круг старших домов/председателей Советов домов, входящих в клуб «Управдом», подконтрольную КРОО «ЦСЭРН», а также через их соратников не входящих в данную общественную структуру, выявляются структуры, которые «зашли» на жилой фонд неправомерным образом или имеют завышенные тарифные требования без предоставления должных услуг.

2. Через данных жителей получаем по запросам документацию об аффилированных структурах, делаем запросы в налоговую для получения выписки из ЕГРЮЛ, тем самым мы выявляем лиц, числящихся учредителями данных УК и ТСЖ.

3. Находим знакомых/родственников знакомых и просто недовольных-заинтересованных рабочих аффилированных УК и ТСЖ, получаем информацию, оказываем определенного рода услуги и им, возможно оплачиваем какие-либо очень интересные документы.

4. Получаем информацию от руководства УК и ТСЖ, готовых открыто и доступно работать в сфере услуг ЖКХ о неправомерных действиях аффилированных структур.

5. Направляем материалы-запросы-заявления в правоохранительные и административные органы с целью привлечения их внимания к выявляемым проблемам. На основе их реакции выясняем степень их заинтересованности в раскрытии информации и влиянии на раскрываемость.

6. Подключаем к работе СМИ, готовим публикации, привлекаем общественное внимание к выявленным махинациям в сфере ЖКХ, оглашаем «заинтересованность» определенных лиц по созданию аффилированных структур, оглашаем ответы административных и правоохранительных органов, описываем схемы вывода денежных средств под аффилированные структуры ЖКХ.

7. Материалы выкладываем на сайтах: КРОО ЦСЭРН и Так-так-так.

8. Рассказываем жителям в СМИ и на сайтах как можно избежать попадания в подобные структуры, показываем наглядные примеры и делаем видеообращение к жителям с целью предотвращения действий аффилированных структур по присвоению средств жителей, которые вносят их в качестве оплаты за, якобы, оказываемые услуги аффилированной структурой.

9. Ведем работу с правоохранительными и административными органами по привлечению к ответственности организаторов махинаций в сфере ЖКХ. Сотрудничать будут, так как не захотят чтоб информация дошла до московских органов /опыт доставки материалов есть, результат имеется - Глава города Новокузнецка С.Д. Мартин снят со своей должности/.

10. Набираем банк данных по аффилированным структурам и оглашаем списки в СМИ и на интернет-сайтах. В ходе реализации проекта возможны изменения в подходе и периодичности оглашения материалов, полученных из различных источников, а также изменение воздействия на предотвращение создания аффилированных структур.

На Урале и в Западной Сибири запущен процесс лицензирования деятельности управляющих компаний (УК) в сфере управления многоквартирными домами (МКД). До 1 апреля УК должны подать заявки, а уже с 15 мая им будет запрещено работать без разрешения. Нарушителям грозит штраф до 500 тыс. рублей или дисквалификация. Правила лицензирования (не распространяются на ТСЖ, ЖСК и иные специализированные потребкооперативы) утверждены федеральным кабмином в октябре прошлого года (закон приняли в июле, вступил в силу в сентябре): они помогут избавить население от нерадивых участников рынка. По мнению разработчиков новых требований, на плаву останутся лишь те УК, которые обслуживают дома квалифицированно и добросовестно.

Лицензии управляющим организациям будут выдавать региональные Госжилинспекции (ГЖИ, с 2013 года их наделили полномочиями по надзору за УК и коммунальными чиновниками) на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Специальная комиссия создается распоряжением главы региона, состоит из чиновников, представителей профильных СРО и общественных объединений (не менее трети). При этом УК должна быть чиста перед жилинспекцией: если ранее выданные предписания вовремя не исполнены, лицензии не видать. Еще одна причина отказа в выдаче разрешения на управление домами - несоблюдение требований стандарта раскрытия информации, который введен в 2014 году: только в Башкирии это послужило поводом для дисквалификации руководителей пяти УК. Компании обязаны выложить сведения о финансовой деятельности, капремонте, запланированных и проведенных общих собраниях собственников жилья в открытые источники (на собственный сайт, региональный портал ЖКХ, если не создали свой). Основным требованием при получении лицензии является успешная сдача квалификационного экзамена руководством УК: порядок проведения и перечень вопросов определены Минстроем РФ. До испытания не допустят того, о ком содержится информация в Реестре дисквалифицированных лиц (его ведет Фонд развития ЖКХ). В числе лицензионных требований - отсутствие неснятой или непогашенной судимости. Готовы ли УК к новым правилам игры?

Генеральная чистка

Я хорошо помню времена, когда звонишь в УК, чтобы разобраться с платежками, а в ответ кроют отборным матом. Грозишься написать письмо в прокуратуру или собраться подъездом, чтобы сменить так называемую управляшку, а тебе угрожают отключением холодной воды или газа. Сейчас я живу в новом районе: местная УК успевает все - от ремонта скамеек до организации детских спортивных праздников. Но это не значит, что у меня как у собственника жилья не должно быть инструментов, чтобы ее сменить, если она задумает безосновательно содрать с квартирантов больше денег или будет обслуживать дом спустя рукава. И до закона о лицензировании УК такое право было - теоретически. Для этого нужно было провести общедомовое собрание. Что практически невозможно: одно дело на кухне критиковать, другое - во двор спуститься, в глаза сказать, что ты платишь деньги непрофессиональным работникам и проголосовать за смену УК.

По данным ВЦИОМ, который провел опрос в конце прошлого года, недовольство УК выражает половина населения, при этом не более четверти имеют опыт общения с ними. В пассивности соседей убедился 2 - 3 месяца назад, когда голосовал за выбор способа накопления средств на капитальный ремонт дома. За исключением нескольких квартир это никому не интересно: вместо того, чтобы копить деньги на ремонт собственного нового жилого здания, мы будем платить за ремонт чужих, старых.

Закон о лицензировании дает возможность быстро сменить УК, - рассказывает замглавы Минстроя России Андрей Чибис. - Вы пишете жалобу в ГЖИ. Она проводит проверку и в случае выявления нарушений выносит предписания по их устранению. Если УК не исправляет, ее привлекают к административному наказанию. Два подтвержденных судом административных взыскания - и компания утратит право управлять конкретным домом. Если она теряет 15% домов, то лишается лицензии, а ее руководитель попадает в черный список и три года не сможет заниматься этим видом деятельности. Все дома появятся в едином реестре, процедура лишения лицензий за низкое качество работы будет максимально прозрачной. Больше никаких дискуссий: два штрафа - и нет такой компании в доме.

Тему ужесточения контроля за деятельностью УК власти развивают давно. Причин много - низкое качество коммунальных услуг, отсутствие финансовой ответственности УК, их аффилированность с местными властями, низкий профессиональный уровень работников.

УК до сих пор думают, что это не они для жильцов, а жильцы для них, - на правах анонимности делится чиновник одного из региональных МинЖКХ. - Повсеместно возникают злоупотребления в компаниях, которые нанимают гастарбайтеров. Ряд работ делается только на бумаге. Известны примеры, когда УК водили и жильцов, и блюстителей закона за нос, меняя название и регистрируя на месте вышедшей из доверия организации другую, но с теми же учредителями.

По статистике Минстроя РФ, управляющие организации обслуживают около 80% жилья в России. Андрей Чибис убежден, что в стране сложился серый рынок управления жильем:

Достоверное количество компаний никто не знает, а ведь через них ежегодно проходит до 1 трлн рублей. Мы должны провести генеральную уборку на рынке УК.

Роль метлы должен был выполнить механизм саморегулирования, но он себя не оправдал.

Провал саморегулирования отрасли отчасти объясняется действиями власти, - считает ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. - Вместо того чтобы уменьшить давление со стороны государства, его увеличили. Были усилены функции ГЖИ, введен муниципальный жилищный контроль. Зачем УК участвовать в СРО? Они оказались не заинтересованы в увеличении структур, перед которыми следует отчитываться. Кроме того, при заключении договора получатели услуг редко интересуются, состоит ли компания в СРО.

СРО УК существуют лишь на бумаге, - вторят эксперты НП «ЖКХ Контроль».

Реальной работы они не ведут, а среди жильцов наблюдается безразличие к решению вопросов или активность, которая ограничивается написанием жалоб. Поэтому государство пошло на вынужденную меру - лицензирование деятельности по управлению МКД. Во многих странах именно контроль профессионального сообщества, а не власти стоит на первом месте. Там есть репутация, которой дорожат. Потому что именно на репутацию управляющей организации обращает внимание собственник, доверяя свою недвижимость.

Выбор в пользу лицензирования был сделан, несмотря на опасения экспертов в том, что такой формат может создать благодатную почву для коррупции. По сути, лицензионная комиссия из 10 - 20 человек будет решать, кто останется на региональном рынке объемом в миллиарды рублей.

По мнению участников рынка, в половине УК так или иначе присутствует доля городских администраций:

В основном это ЖКУ и ЖЭК, управляющие старым фондом, у них лицензию не отзовут. А вот коммерческие УК, в том числе управляющие более доходными новостройками, окажутся перед риском закрытия. Городские власти получили инструмент для передела на рынке. Бывшие муниципальные УК будут укрупняться.

Своих оставят, а чужих выдавят: своя организация лицензию не потеряет. Никогда этого не допустят, помогут. Лицензирование негативно скажется на конкуренции, - подтверждает глава комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

В Минстрое признают, что у УК есть связи с властью, но верят в непредвзятость комиссий. В частности Андрей
Чибис убежден, что коррупционные риски сведены к минимуму:

Во-первых, лицензионные комиссии не менее чем на треть должны состоять из представителей общественных, то есть независимых организаций. Во-вторых, в случае незаконного решения каждый член комиссии платит административный штраф - несколько десятков тысяч рублей. В-третьих, собственникам дано право вето на смену УК. Лоббирования каких-то аффилированных УК мы не допустим. В целом страна к процедуре лицензирования готова.

В некоторых российских регионах УК жаловались на непрозрачность процедуры формирования комиссий и преобладание в них представителей власти. А Национальное объединение саморегулируемых организаций инициировало обращение в Минстрой с просьбой пересмотреть распоряжение о порядке формирования комиссий и увеличить долю общественников в них до 50%. На Урале такие предложения прозвучали только в Прикамье. Там спецкомиссия состоит из 11 человек: четырех чиновников, в том числе двух представителей ГЖИ, краевого депутата, представителей аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в Пермском крае и краевого Совета муниципальных образований. Общественников и представителей рынка всего четверо, и они, по мнению местных УК, лояльны региональной власти. Недовольство составом комиссии выражали члены нескольких некоммерческих партнерств, представляющих интересы управляющих организаций (например, НП «Пермская ассоциация управляющих компаний»), которым отказали в приеме заявлений из-за позднего предоставления документов. Есть другие примеры: в Свердловской области в состав комиссии вошли все 14 заявившихся, общественников и представителей СРО едва ли не большинство.

Берите билет

Первые квалификационные экзамены для глав УК состоялись в большинстве регионов. Проверка на знание вопросов, касающихся управления жилфондом - от жилищного законодательства до технических регламентов (см. «ЕГЭ для коммунальщика»), проходит с помощью компьютерного тестирования. Индивидуальный набор тестов состоит из ста вопросов: аттестат достанется тому, кто правильно ответит на 86 из них за два часа. Кому-то и 15 минут достаточно: ГЖИ Удмуртии приводит в пример руководителя УК «ЭкоДом» (Глазов) Марину Таранову. 12 января она ответила правильно на все 100 вопросов за 14 минут. Всего в этот день сдавали экзамен более 30 республиканских УК, завалились всего две.

Председатель Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору Ильдар Замалетдинов призвал УК «не надеяться на авось»:

Списать на экзамене невозможно. Перед началом участники тестирования проходят инструктаж о недопустимости использования телефонов, смартфонов, компьютеров, технической литературы, каких-либо записей. Запрограммирована ротация 200 вопросов, три варианта возможных ответов каждый раз меняются, правильный ответ может появляться на экране под разной буквой, что исключает возможность использования шпаргалок. До середины марта все руководители УК будут приглашены на квалификационный экзамен согласно составленному графику.

Сдача квалификационного экзамена - один из плюсов процедуры лицензирования, - заявили в пермской Ассоциации управляющих компаний. - Новички, которые пока мало разбираются в ЖКХ, должны будут выучить азы жилищного законодательства, технических особенностей управления МКД.

За экзаменом следует получение аттестата и непосредственно самой лицензии, - рассказывают в региональных ГЖИ. - За лицензию придется выложить 30 тыс. рублей. При этом документ будет действовать именно на той территории, на которой выдан, а к каждой лицензии будет прикладываться перечень МКД, которыми управляет организация. Квалификационный аттестат выдается на срок пять лет. Если до 1 апреля УК не обратилась в ГЖИ с заявлением о предоставлении лицензии или получила отказ в ее выдаче, власти обязаны уведомить об этом собственников помещений в МКД. Затем органы местного самоуправления должны организовать собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления, а если такое решение не принято, власти обязаны объявить и провести конкурс по отбору УК.

Руководитель тюменской Ассоциации управляющих компаний Владимир Васильев убежден, что тестирование пройдут все желающие, но соблюдать лицензионные требования сможет далеко не каждый.

Действительно, к экзаменам можно подготовиться, но УК может получить претензии по раскрытию информации, - рассуждает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. - Разместить всю нужную информацию по домам на специализированных сайтах не так-то просто. Например, сведения о техническом состоянии домов. Это может быть связано не только с нерадивостью УК, но и с тем, что предыдущая компания не передала всю документацию. А БТИ сейчас ликвидированы, и взять ее неоткуда. Правила отзыва лицензии довольно жесткие - достаточно двух нарушений в доме.

Дополнительные препятствия для УК могут вводить власти субъектов РФ. В Пермском крае, например, губернатор дал поручение правительству, чтобы всем УК, допускавшим нецелевое использование средств от населения, доступ на рынок был закрыт. В других регионах есть примеры привлечения к проверкам УК надзорных органов. Так, в Свердловской области прокуратура выявила в деятельности УК около 300 нарушений: в суды направлено 275 исковых заявлений, возбуждено свыше 60 дел об административном правонарушении.

Мы не хотим никого пугать или кошмарить, - объясняет руководитель службы жилищного и строительного надзора ХМАО Кирилл Минулин. - Наша задача - наладить диалог между собственниками и УК и убрать фирмы-однодневки.

Сделать это будет сложно: даже однодневки смогут пройти экзамен и разместить информацию в интернете. При этом в требованиях ничего не говорится об опыте и качестве работы УК.

Разумеется, нет единого рецепта от всех болезней, - считает руководитель управления ГЖИ Свердловской области Алексей Россолов. - Лазейки в законе есть, некоторые из них видны уже сейчас.

Кто управляет прошлым, управляет будущим

В Минстрое РФ предполагают, что с рынка уйдут 10 - 15% российских УК. В ведомстве считают, что бояться этого не надо: «Бизнес прибыльный, кто-то уйдет, придут другие более ответственные».

Бояться действительно нужно не сокращения УК, а их массового отказа от жилфонда 40 - 50-х годов постройки, - предупреждают эксперты. - Может, его и реально содержать в безопасном для жизни состоянии, но привести в соответствие всем требованиям невозможно. Если за такие дома начнут лишать лицензии, произойдет сброс жилфонда. УК будут отказываться от проблемных объектов как от невыгодных. Многие компании предпочтут сокращение объемов обслуживаемого фонда перспективе остаться вообще без работы.

Станут управляющие организации брать дома, которые остро нуждаются в капитальном ремонте? Нет, конечно, - рассуждает Галина Хованская. - Как черт от ладана они будут от этих домов открещиваться. На кого эта проблема ляжет? На муниципалитеты. То есть на их бюджеты, которые сегодня и так на 98% дотационны.

Брошенных домов у нас не будет. Ими займутся муниципальные или государственные УК, - подтверждают в Минстрое. - Они справятся с проблемным жилфондом.

Мы опять вернемся к МУПам, эффективность которых крайне низка, они в конкуренции не заинтересованы, - сокрушаются эксперты. - В результате получим совсем не то, на что рассчитывали на первом этапе.

Рынок не готов к саморегулированию, собственники жилья не способны контролировать управляющие организации, а государство будет упирать на жесткое подчинение и вертикаль. Чтобы лицензирование не уничтожило малый бизнес в ЖКХ и не сделало отрасль непривлекательной для частного инвестора, его механизм нужно дорабатывать. Два нарушения, чтобы убрать УК с рынка, - это чересчур.

В блогах о лицензировании УК

Иоганнес Крейс

В системе ЖКХ работаю более 40 лет. Кое-какие выводы могу сделать. Лицензирование деятельности по управлению МКД не приживется. Кратно возрастет коррупционная составляющая в этом виде деятельности и начнется передел сфер влияния чиновничьего аппарата разных мастей и уровней. Надо возвращаться к саморегулированию. Это даст эффект. Саморегулируемые организации сами наведут порядок в этой деятельности в рамках жилищного законодательства РФ. Нет другого пути.

Что касается тестирования глав УК. Я сам отвечал на вопросы без подготовки. Могу сказать, некоторые вопросы некорректны: один ответ не полностью раскрыт, другой более подробно, поэтому иногда возникают сомнения в выборе варианта. Тест касается тех моментов, с которыми руководители сталкиваются в ходе работы. Это проверка знаний всех нормативно-правовых актов: 491-го постановления, Жилищного, Административного кодексов, 352-го постановления о предоставлении коммунальных услуг. В принципе, чтобы завалиться на этом экзамене, надо сильно постараться.

Natali 57

А в нашем городе похвастаться нечем. Из 30 человек, попытавшихся подтвердить квалификацию, положительные оценки получили только 15 (50%). Если бы это был ЕГЭ или государственный аттестационный экзамен в вузе, то такие результаты назвали бы катастрофическими. Очевидно, что управляющими компаниями руководят недостаточно подготовленные или неграмотные люди.

Непонятно, каким именно образом будет обойдена проблема «конфликтов интересов», если учесть, что порядка 90% жилых домов управляются бывшими городскими жилконторами, а ныне различными ООО ЖКС, которые на 100% принадлежат (должны принадлежать) городу и подчиняются непосредственно Жилкому.

Жилком назначает и увольняет директоров ЖКС, ставит им задачи, в т.ч. финансовые, принимает отчеты, еженедельно совещается с ними.

Гладких

Зарождающийся рынок жилищных услуг вследствие отсутствия спроса деградирует, страна по существу вернется к конгломерату ЖЭКов
и ДЭЗов под другими вывесками. По закону, если суд два раза за год наложил на компанию административный штраф за неисполнение предписания ГЖИ, она может потерять право управлять домом, касательно которого были выданы предписания. При этом получить предписания и штрафы просто — достаточно, например, не указать индекс в адресе организации. В течение месяца при желании можно ликвидировать любую управляющую компанию.

Частные УК или УО (управляющие организации) массово стали создаваться с вступлением в силу в 2005 году нового Жилищного кодекса РФ. Они должны были обеспечить конкуренцию на рынке и сменить неэффективные муниципальные предприятия, оказывающие коммунальные услуги. Сейчас на рынке работает свыше 16 тыс. УК.

ЕГЭ для коммунальщика

Примерные вопросы для участников квалификационного экзамена:

1. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется:

а. круглосуточно;

б. в соответствии с графиком, согласованным с органом местного самоуправления;

в. в соответствии с режимом работы, утвержденным руководителем управляющей организации.

2. Кому отчитывается управляющая организация о своей работе:

а. общему собранию собственников;

б. Государственной жилищной инспекции и Управлению Роспотребнадзора;

в. никому

3. Образование или ликвидация в многоквартирном доме товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива:

а. не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги;

б. является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги;

в. изменение размера платы за коммунальные услуги в этом случае определяется в порядке, установленном правительством РФ.

4. Собственник помещений в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в случае, если он:

а. не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы;

в. принимал участие в этом собрании, однако таким решением нарушены его права и законные интересы.

5. При обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом:

а. совет многоквартирного дома;

б. аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем;

в. органы местного самоуправления.

Происходит переваливание ответственности с управляющих компаний на тарифный комитет, с муниципалитетов - на федеральную власть

ВИРТУАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Мы занимаемся проблемами ЖКХ давно, но даже для меня то настроение и накал страстей, который присутствовал на круглом столе между представителями общественности и власти, был сюрпризом. Люди просто отказывались верить тем словам, которые говорили представители тарифного комитета и исполнительной власти. А все потому, что на прямые вопросы мы не находили таких же четких ответов. Происходит переваливание ответственности с управляющих компаний на тарифный комитет, с муниципалитетов — на федеральную власть. Я согласен, что есть общие вопросы в сфере ЖКХ, к которым сложно применить какое-то решение. Но есть очевидные вещи, «точечные» вопросы, которые мы способны решить. Именно поэтому мы и собрали круглый стол.

Часть управляющих компаний активно перераспределяют платежи по своему личному усмотрению. К примеру, у вас не убирается двор, и весь дом перестает оплачивать данную строку в платежке. Однако управляющая организация просто пропорционально раскидает оплаченную сумму, проигнорировав волеизъявление собственника квартиры. Мы знаем случаи, когда УК путем перераспределения платежа вытягивает из собственника деньги за виртуальную услугу. К примеру, по одному из адресов была введена плата за охрану дома, так как во дворе находилась платная стоянка. Стоянку позже убрали, но виртуальные долги за виртуальную услугу взимают с жильцов до сих пор путем перераспределения с других платежей.

В управляющих компаниях прекрасно осознают, что доказать правомерность взимание платы по какой-то одной позиции, по которой граждане отказываются платить, они не смогут, а потому эта путаница им на руку.

ЧУЖАЯ ЗЕМЛЯ

Также остался открытым вопрос о том, почему собственники квартир в обязаны платить за содержание дворовой территории, если эта самая территория им не принадлежит. Да, собственник обязан содержать свое имущество, но если собственник земельного участка — муниципалитет, то почему расходы по содержанию муниципальной земли, относительно которой до недавнего времени была правовая неопределенность, должны нести люди, которые не имеют никакого отношения к данной территории?

То же касается и мест общего пользования. В Татарстане дома, в которых места общего пользования оформлены в собственность, можно пересчитать по пальцам. Собственников квартир сегодня заставляют платить за то, что им не принадлежит. Остаются белые пятна в законодательстве. Пока эту проблему никто не собирается решать.

ДО КАПРЕМОНТА ДОМ НЕ ДОЖИВЕТ

Анализируя программу по капитальному ремонту домов, мы обнаружили удивительные моменты. Дома, у которых сегодня подходит срок капитального ремонта, отодвинуты в очереди на 2043 год. До этого срока многие жильцы могут не дожить, да и сам дом к этому времени может разрушиться. А сравнительно новые дома подвергаются капитальному ремонту. Видимо, на эти работы больших затрат не нужно, поэтому их и включают в программу.

Возникают определенные подозрения...

Раньше мы собирали деньги на капремонт. Теперь приняты новые условия составления бюджета на эти цели. И что, мы теперь начинаем собирать с чистого листа? А где предыдущие средства? Мы этот вопрос замылить не дадим, ни на региональном, ни на федеральном уровнях. Мы находимся в тесном контакте с фракцией в Госдуме.

Когда проводилась приватизация квартир, за бывшим собственником сохранялась обязанность проводить капремонт дома в соответствии с нормами жилфонда. Люди приватизировали дома уже не новые, до этого собственником было государство и оно должно выполнить эти обязательства в соответствии с законом. Оно вместе с гражданами отвечает за капремонт и вынести государство за скобки, взвалив все на жильцов всю ответственность, не получится.

Есть вопросы по законности существования Единого расчетного центра.

Почему если ЕРЦ полностью находится за гранью действующего законодательства, мы должны платить за его содержание? Ведь у нас договор только с управляющей компанией, тем более часть их используется не по назначению? Как, например, в Нижнекамске на финансирование газеты. Это неприемлемая ситуация. В Башкирии, к примеру, суд постановил, что нельзя переводить деньги в ЕРЦ, если жильцы с ним договор не заключали. У нас Нижнекамская прокуратура инициировала подобное обращение, однако суд его отклонил. Так же у нас есть данные, что тарифы по ряду параметров завышены. Мое мнение, что мы не решим вопрос ползучего роста на коммунальные услуги, пока не отсечем управляющие компании от аффилированностью с чиновниками. Поверхностно кажется, что вроде связи никакой нет. Прямо — вроде связи нет. Копать глубже — это работа правоохранительных органов. У нас есть основания предполагать, что такая связь во многих случаях присутствует. Подлинного интереса у конкретных чиновников остановить рост цен на услуги ЖКХ нет. Мы должны разрубить эту связь, чтобы чиновники понесли наказание, тогда можно будет принципиально решить этот вопрос.

ДОРОГА В ПРОКУРАТУРУ

Собрав и проанализировав ситуацию, мы на круглом столе постановили провести анализ состояния жилищного фонда республики. И только после этого составить реестр домов, требующих капремонта.

Надо решить вопрос с накоплениями граждан по тем домам, которые к дате планового капитального ремонта могут быть признаны аварийными. Люди отчисляли денежные средства в фонд капитального ремонта, но их дом отремонтирован не был. Поэтому возникает вопрос, как и куда должны быть использованы денежные средства, должны ли они пойти в зачет стоимости жилого помещения или быть возвращены гражданину?

По всем проработанным вопросам мы направили запросы в органы исполнительной, республиканской и федеральной власти. Если в течении месяца не получим никакого внятного ответа, то по некоторым вопросам будем обращаться в прокуратуру.