После продажи наследственной квартиры объявился опоздавший наследник. Продажа квартиры, полученной по наследству. Что делать при возникновении проблем после покупки

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство , а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года - менее 5 лет ), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с , взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы .

Перед тем, как принять решение о покупке , покупателю следует удостовериться:

• в отсутствии ;
• в наличии их .

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности - в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса , а также со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
• документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
• кадастровый паспорт на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Внимание

1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме .
3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически .

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

Информация

В 2016 году депутатами Госдумы от фракции ЛДПР было внесено предложение об обязательной продаже квартиры, наследуемой в долях. В этом случае если в течение полугода наследники не смогут самостоятельно определиться с единоличным владельцем или найти покупателя, то квартира будет подлежать принудительной продаже через аукцион. Вырученная сумма будет делиться между наследниками в соответствии с их долями.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного . После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

• договор купли-продажи квартиры;
• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• документы из Росреестра:
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
• кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
• справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

К сведению

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный .

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

• При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры , включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
• Часто с целью ухода от необходимости или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

• сведения о сторонах сделки;
• стоимость квартиры;
• информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
• срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

• паспорт продавца и покупателя;
• договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей .

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

В ноябре 2014 года минчанка Ольга вместе с мужем на последние деньги купила квартиру в пригороде. Несмотря на удручающее состояние нового жилья, полная оптимизма молодая пара начала неспешно делать ремонт и налаживать семейный быт. Спустя три года их жизнь стала похожа на смесь триллера и детектива: объявился наследник, претендующий на долю в квартире. Встав на его сторону, суд почти что признал недействительным договор купли-продажи. Как такое стало возможно, если сделка была абсолютно честной и законной? Чтобы защитить свою собственность, Ольге и ее мужу пришлось самостоятельно разбираться в запутанной истории.

Поиски квартиры

- Раньше мы с мамой жили в Питере. В 2005 году переехали в Минск, с тех пор проживали на съемной квартире. В 2014 году мама решила продать питерскую квартиру и купить себе небольшую «однушку» в Минске, а на оставшуюся сумму предложила нам с будущим мужем подыскать подходящий вариант, - начинает рассказ Ольга.

В распоряжении Ольги было $45 тыс. Сегодня за эти деньги можно купить столичную «однушку» со сносным ремонтом и необязательно в хрущевке. Осенью же 2014-го, когда средняя цена квадратного метра в Минске достигала $1750, с такой суммой на руках можно было рассматривать лишь квартиры в пригороде.

- Честно говоря, даже для Минского района $45 тыс. было недостаточно. На кредит рассчитывать не приходилось: нам с будущим мужем было всего по 20 лет, мы еще учились и на то время даже $200 нам казались слишком большой суммой, - вспоминает Ольга. - Так что выбирать квартиру приходилось из числа самых скромных вариантов.

Самые дешевые квартиры Минска и пригорода

Пройдя путь долгих и утомительных поисков, пара остановилась на однокомнатной квартире в одном из поселков Минского района. Продавцом выступал сын бывшей хозяйки, которому квартира перешла после смерти матери по завещанию. Сделка была совершена при участии агентства недвижимости, представлявшего интересы продавца. Предварительно были взяты все справки, проверены все выписки, договор купли-продажи был удостоверен в Минском областном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, там же был зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

- Первое время мы пребывали в легком шоке от состояния после приобретения жилплощади. Было понятно, что прежние жильцы вели не слишком благополучный образ жизни. На стенах не было обоев, дверь на соплях, в плите засохшие тараканы, - Ольга показывает фотографии, сделанные вскоре после переезда. - Помню, участковый сморщился: «Ну, такая у вас квартирка, конечно…» И все-таки мы с мужем были безмерно счастливы стать обладателями собственной квартиры в 20 лет. Перевезя вещи, мы потихоньку начали обживаться на новом месте и строить семейную жизнь.

Состояние квартиры после покупки

Ремонт своими силами: экономили на всем

Поскольку жить было негде, пара переехала сразу. Практически все деньги молодой семьи уходили на ремонт, откладывать на отдых и развлечения не получалось.

- Только сантехнику заплатили за установку счетчиков, почти все остальные работы муж делал сам, в чем-то помогали знакомые. Экономили на всем: ламинат купили «бэушный», межкомнатные двери нашли бракованные на скидке. Старую советскую кухню взяли у дяди: он хотел выкидывать, а мы зашкурили, перекрасили - получилось стильно. Часть мебели нам подарили. Поскольку машины у нас нет, многие стройматериалы приходилось возить в троллейбусах и электричках, - вспоминает тяготы ремонта Ольга.

За несколько лет супруги до неузнаваемости преобразили запущенную квартиру. О прежней обстановке сейчас напоминают только старая газовая плита и ванная, отделку которой пока отложили. В марте 2018 года ремонт был неожиданно прерван после получения письма из суда Минского района.

«Первая мысль: нас разводят мошенники»

- Кинули в ящик уведомление о письме из суда, муж пошел на почту, а я в это время была на работе. Звонит: «Оля, присядь…» И читает: «Признать недействительным свидетельство о праве на наследство < …> признать недействительным договор купли-продажи…» Что? Как? Все, у меня истерика, - Ольга восстанавливает в памяти один из самых неприятных дней в своей жизни.

Так из заочного решения суда Минского района супруги узнали о существовании законного наследника, интересы которого не были учтены при переходе права собственности.

Этот человек не состоял в родственных связях с продавцом купленной Ольгой квартиры, но ему принадлежала 1/4 доля жилплощади, что было безоговорочно установлено судом. Удовлетворяя иск наследника, суд решил признать недействительными ряд документов - от завещания умершей собственницы до договора купли-продажи квартиры.

- Первая мысль: нас разводят какие-то мошенники, - продолжает девушка. - Какой еще наследник? Как такое вообще могло произойти, если БТИ регистрировало сделку и признало ее абсолютно чистой? Почему он объявился спустя более чем три года после сделки? Ждал, пока мы закончим ремонт, чтобы отжать квартиру? Наконец, почему решение суда выносилось без нашего участия? Что мы только не передумали в те дни. И с ужасом ждали, что вот-вот на правах хозяина явится с вещами какой-то незнакомый человек. Даже ходили по квартире с рулеткой, отмеряя, сколько метров ему причитается…

Через какое-то время выяснилось, что истец - никакой не мошенник (а очень даже приятный человек), а виной всему стала странная ошибка, допущенная много лет назад регистратором БТИ. Но прежде супругам предстояло вжиться в роль детективов, практически самостоятельно разобраться в запутанном деле и восстановить справедливость.

Откуда взялся наследник

Это долгая история. У бывшей собственницы Елены было два сына. Она вышла замуж за человека, у которого был сын от первого брака. На момент смерти мужа в 2006 году Елене принадлежала половина совместно нажитого имущества. Вторая половина квартиры как наследство была поровну разделена между Еленой и сыном ее мужа (будущим истцом по делу). Таким образом, по закону Елене переходило 3/4 доли квартиры, а сыну ее мужа - 1/4.

По какой-то причине в Минском областном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру за Еленой зарегистрировали не 3/4, а целую квартиру.

Эта ошибка, о которой Ольга узнала далеко не сразу, была совершена еще в апреле 2008 года и с тех пор стала переходить из документа в документ. Так, Елена завещала целую квартиру своему младшему сыну Павлу, который после смерти матери продал ее Ольге. У оформлявших сделку в 2014 году агентов и регистраторов и мысли не могло возникнуть, что в природе существует еще один наследник, ведь в базах данных он не числился.

А что же все это время делал второй наследник? Как выяснилось, в апреле того же 2008 года он получил свидетельство о праве на наследство на 1/4 долю, однако почему-то не обращался в агентство за государственной регистрацией права собственности на свою долю. Временные рамки в данном случае отсутствовали. Все эти годы мужчина спокойно жил, зная, что у него есть доля в квартире в пригороде. Узнав о смерти Елены, он решил продать свою долю вместе со вторым наследником. И только тогда узнал, что квартира уже продана без его участия. Логично, что человек обратился к адвокату и подал иск в суд.

Квест: найти продавца

Все эти обстоятельства Ольга с мужем узнали уже впоследствии, когда судебная тяжба близилась к концу. В первые же дни супруги пребывали в глубоком замешательстве и отчаянии. При помощи адвоката они добились отмены заочного решения суда и выиграли немного времени.

- Все шло к тому, что договор будет расторгнут, 1/4 долю квартиры отдадут истцу, 3/4 - продавцу Павлу, а мы останемся ни с чем, потому что продавца никто не нашел. Счет шел на дни. Нам оставалось одно - самостоятельно найти продавца и просить его отдать истцу деньги за долю в квартире, - восстанавливает дальнейший ход событий Ольга. - Из зацепок у нас была только ксерокопия его паспорта со штампом о прописке 2012 года. Мы съездили по тому самому адресу, но квартира оказалась уже продана, а новая хозяйка знать не знает никакого Павла. Мы упали духом. Пытались поднять какие-то связи, ездили в милицию - все напрасно.

Вспомнили про годами проверенный вариант - соцсети. Павла не оказалось ни в Facebook, ни во «ВКонтакте». Но чудо - его удалось отыскать в «Одноклассниках». Правда, последний раз он заходил на страничку пять лет назад…

Снова отчаяние. Цепляясь за последний шанс, мы составили небольшое письмо, разослали его всем пяти друзьям Павла в «Одноклассниках» и принялись ждать. Тем же вечером - для меня это стало шоком - Павел позвонил.

Новый иск и мировое соглашение

К счастью для молодых супругов, Павел оказался честным и порядочным человеком. Вникнув в ситуацию при содействии адвоката Ольги, он согласился выплатить причитающуюся истцу сумму за 1/4 долю квартиры. Проблема заключалась только в том, что деньги, полученные в 2014 году, Павел давно потратил, а требуемой суммы у него не было. Тем не менее он решил взять потребительский кредит и выплатить долг в несколько этапов.

Чтобы провести такую схему через решение суда, по совету адвоката Ольге пришлось подать встречный иск с требованием обязать Павла выплатить деньги второму наследнику за его долю. Второй наследник, в свою очередь, забрал свое исковое заявление. В конечном итоге было заключено мировое соглашение. Ольга осталась с квартирой, второй наследник - с деньгами, Павел - с чистой совестью.

- Мы не держали зла на Павла. Думаю, он и не подозревал о существовании второго наследника. Квартира перешла ему по завещанию от умершей матери, а каким образом вся квартира оказалась в собственности матери, ему было невдомек, - рассуждает Ольга.

- Истец также оказался вовсе не злодеем, желающим лишить нас собственности, каким мы представляли его изначально. Ему нужны были только деньги, а требуя в исковом заявлении расторгнуть договор купли-продажи, он полагался исключительно на советы своего адвоката, избравшего именно такую тактику.

Оплатят ли Ольге затраты?

Все счастливы? В деле можно ставить точку? Ольга считает, что рано.

- Получилось, что в суде выясняли отношения три стороны, совершенно невиновные в сложившейся ситуации.

Мы с мужем на пустом месте отдали приличную сумму на судебные расходы, продавец взял кредит, истец потрепал себе нервы, пытаясь вернуть свое законное наследство. А государственная организация, допустившая ошибку в регистрации права собственности, все это время оставалась не при делах и не была привлечена в качестве ответчика. Более того, мы даже не услышали извинений, - говорит Ольга.

Решив обойтись без судов, несколько месяцев назад Ольга направила в Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру досудебную претензию, в которой просила вернуть деньги только за судебные расходы - 1550 рублей.

В ответе агентство признало факт совершения ошибки регистратором в 2008 году. Вместе с тем госорганизация не усматривает своей вины во всех расходах, которые понесла Ольга. «Если вы считаете, что действия работника унитарного предприятия причинили вам убытки, вы вправе обратиться в суд», - было сказано в письме.

- Я знала, что по закону имею полное право на возмещение ущерба. Но, судя по ответу, агентство не только не захотело мирно урегулировать спор, но и не усмотрело своей вины в моих затратах. Вероятно, теперь придется подавать иск, включая в него и моральный ущерб, - конкретизирует свою позицию Ольга.

Госкомимущество: степень вины агентства и размер убытков определит суд

Выслушав историю Ольги, мы направили запрос в Госкомимущество с просьбой прокомментировать ситуацию. Ведомство провело дополнительную проверку, подняло все документы по спорной квартире. Вчера редакция получила ответ за подписью председателя комитета Андрея Гаева. Приведем несколько ключевых абзацев:

«При совершении регистрационных действий регистратором был неверно подсчитан размер подлежащей государственной регистрации доли в праве собственности, и вместо 3/4 долей в праве собственности за < …> Е. М. зарегистрировано право собственности на квартиру в целом.

Выяснить обстоятельства, способствовавшие совершению данной ошибки, в настоящее время не представляется возможным ввиду того, что трудовые отношения с регистратором прекращены в 2011 году. Данная ошибка впоследствии могла быть выявлена и исправлена в 2014 году в период оформления свидетельства о праве на наследство на имя < …> Павла - наследника умершей < …> Е. М.

С учетом всех обозначенных обстоятельств полагаем целесообразным определить степень вины агентства, а также размер подлежащих возмещению убытков в судебном порядке < …>.

Информируем, что в целях недопущения аналогичных ошибок территориальным организациям по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним поручено провести соответствующие технические учебы регистраторов».

Таким образом, по окончании долгой и выматывающей тяжбы молодым супругам предстоит еще раз пройти испытание судебным процессом. Onliner будет следить за развитием событий.

Иногда наследники желают сразу же продать унаследованное жилье. Причин тому может быть множество. Но нужно учитывать нюансы такой сделки. Одним из актуальных вопросов, выступающих в наследство – когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?

Когда можно продать наследственную квартиру?

По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Пусть, он еще не до конца оформил наследство (еще нет свидетельства), пусть, не зарегистрировал свое право в Росреестре, но он все равно собственник. Как бы «задним числом». А с кого иначе тогда спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?

Но фактически продавать, дарить и прочее новоявленный хозяин может после официально оформления своего титула собственника. Иначе сделку не проведут в Росреестре, даже не примут документы. Будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.

Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, сила которого переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.

Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником требуется:

• получить свидетельство о наследстве;
• поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
• провести гос. регистрацию права на жилье в Росреестре;
• получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).

Налог при продаже

Множество унаследованных объектов недвижимости не становятся жильем для наследников. Последние спешат продать недвижимое имущество, доставшееся по наследству. Иногда причинами этого являются разногласия между преемниками, острая нужда в деньгах, наличие другого жилья и пр.

Поиск покупателя, торг о цене, оформление это не все заботы продавцов-наследников. Впереди еще налоговое обязательство перед государством с доходов от сделки. Это дополнительные расходы продавца помимо госпошлины за вступление в наследство (см. ).

• Размер налога составляет 13% общей стоимости продаваемой недвижимости. Платить его нужно в территориальную налоговую инспекцию (по месту жительства налогообязанного). Для нерезидентов налог еще больше - 30%.
• Нужно правильно составить декларацию по форме 3-НДФЛ (см. . А также подробно о том, .
• Вовремя сдать ее в инспекцию (не позднее 30 апреля года следующего за годом продажи).
• Своевременно заплатить (до 15 июля) всю причитающуюся сумму налога (банковские реквизиты для перечисления можно взять в местной ИФНС).

Закон не содержит какие-либо льготы по НДФЛ при продаже недвижимости (в том числе для социально незащищенных категорий граждан). Поэтому налог придется платить всем. Тем не менее, собственник может снизить размер облагаемой суммы или полностью освободиться от повинности перед бюджетом.

Законные способы не платить/снизить налог

Освобождение от налога

Избежать бюрократической суеты (оформление и подача деклараций), а также уберечься от налогонагрузки можно просто выждав 3 года после возникновения собственности.

Если квартира, доставшаяся по наследству, будет непрерывно в собственности преемника более 3 лет, то при ее продаже (спустя 36 месяцев), он полностью освобождается от НДФЛ.

С 2016 года установлен 5-летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи. На унаследование жилье этот срок не распространяется. Поэтому чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты получения права собственности на наследственную недвижимость.

Снижение размера налога

Уменьшить размер НДФЛ можно вплоть до «0» рублей. В отличие от полного освобождения не нужно терпеть 3 года. Но волокиты с декларациями не миновать.

Процедура «удешевления» налога проста:

1. от базовой цифры (цена продажи объекта) отнимают, так называемый, налоговый вычет (размер 1 млн. руб.);
2. или приобретательские расходы (затраты на вступление в наследство и оформление собственности);
3. полученный результат умножают на 13 процентов.

Как правило, расходы меньше 1 млн. руб, поэтому все пользуются вычетом в 1 млн. руб. Минусовать можно только один вариант:

• либо вычет;
• либо расходы (по выбору продавца-налогоплательщика).

Если продается долевая недвижимость, то каждый дольщик подает отдельную декларацию от своего имени. В ней указывается сумма налога, рассчитываемая от стоимости принадлежащей ему доли. Применение налогового вычета производится путем его распределения между дольщиками в процентном отношении в соответствии с размером каждой доли (т.е. не каждый дольщик применяет по 1 млн. руб., а 1 млн. на весь объект).

Цена жилья указывается в договоре (именно эту сумму нужно отразить в налоговой декларации). Договорная стоимость устанавливается сторонами, но если она окажется меньше, чем кадастровая, то для целей налогообложения допускается сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Налоговые риски и ответственность

Практически нет неизвестных налоговикам способов подтасовки и искажения обстоятельств в целях экономии на налогах (занизить стоимость, завысить расходы и пр.). Все труднее оставаться оригинальным и изобретательным неплательщиком.

• Практически вся недвижимость России прошла через оценку и теперь имеет кадастровую стоимость. Она близка к реальной рыночной, по которой продается жилье на рынке.
• И теперь Вашу договорную цену будут сравнивать с кадастровой. Если она будет ниже 70%, налог рассчитан будет не от суммы по договору, а от 70% кадастровой стоимости.
• Сомнительную отчетность инспекция может выявить еще на стадии запроса информации о жилом помещении в Росреестре.
• Далее грозит налоговая проверка (камеральная или выездная). По результатам, вполне вероятно, доначислят налог, приплюсуют штраф и пени.

Специалисты в области минимизации налогов советуют отчетность делать как можно прозрачнее. К уплате относится серьезнее, а при затруднительных вопросах обращаться в местную инспекцию (лучше даже письменно) за разъяснениями.

Покупка квартиры у наследников: риски покупателя

Пожалуй, один из самых рискованных видов сделок на рынке жилья это покупка квартиры после наследства. Скрытых угроз много, которые подчас становятся сюрпризом даже для самого продавца.

К сделке желательно привлечь знакомого, проверенного юриста или риэлтора. Если такой возможности нет, то надо неукоснительно следовать нижепредставленной инструкции, дабы хоть как-то минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.

Инструкция как правильно купить наследственную квартиру

Первое впечатление

Особенно насторожено рассматриваются варианты с привлекательными условиями покупки, в частности, по заманчивой стоимости. Хотя часто причины невысокой цены не какие-либо «подводные камни», а желание побыстрее разделить полученное наследство. Благодаря чему стоимость может быть на 5-10% ниже среднерыночной. Но если цена слишком низкая, есть смысл серьезно задуматься о причинах, по которым наследник желает избавиться от наследства.

Встреча с продавцом

Для начала следует сверить его личность с паспортом и узнать является ли он хозяином или действует по доверенности. Если дело имеете с представителем, то необходим личный контакт с собственником (желательно, в присутствии свидетелей и в продаваемом помещении). В ходе беседы выяснить:

• мотивы продажи;
• историю жилья (как появился первый собственник (приватизация, дол.участие в строительстве МКД), как досталась собственность продавцу и т.п.);
• имеются ли прописанные лица или иные граждане, имеющие право на проживание (отказавшиеся от приватизации, отказополучатели по завещанию, выписавшиеся в связи с уходом в армию, осуждением, выездом за границу и пр.);
• как получалось свидетельство о наследстве (имелся/отсутствовал судебный спор, имелись ли другие претенденты и какой нотариус (ФИО, адрес нотариата) производил оформление наследственного имущества). Покупка квартиры по завещанию или по закону риски одни и те же, тем не менее важно выяснить основание вступления (возможно, это позволить правильно оценить картину в целом и верно оценить перспективу купли-продажи);
• наличие/отсутствие проблем с жильем в техническом плане (неузаконенная перепланировка (переоборудование), ошибки в документации, в ЕГРП, ГКН и т.п.)
• вопросы о задолженности по жилищу (коммунальные платежи, энергопоставляющие компании: газ, электричество, вода и пр.);
• имеются ли обременения (ипотека, наём, аренда и пр.);
• причины, по которым полномочия на продажу передаются доверенному лицу (если продает не сам собственник);
• обсудить основные условия договора (цена, срок заключения и пр.);
• другие вопросы.

Никаких задатков

До подписания договора не следует заключать предварительных договор, давать задатки или оставлять залоги. Жилище – товар особый, продается медленно и трудно. А покупается на холодную голову и без эмоций. Деньги ликвиднее недвижимости и если сорвется этот вариант, то будет другой.

Документы

Внимательно изучить, затребованную документацию на жилище:

• правоустанавливающие документы:
  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о разделе наследственных долей;
  • договоры купли-продажи, дарения, приватизации (подтверждающие права наследодателя) и т.п.;
• правоподтверждающие документы:
  • свидетельство о госрегистрации собственности (с 15.07.2016 отменено),
  • выписка из госреестра;
• технические документы:
  • паспорт БТИ;
  • технический план;
  • кадастровый паспорт или выписку из ГКН;
  • постановление об узаконивании перепланировки;
• заверенное согласие остальных собственников недвижимости, в случае продажи наследниками долей в квартире;
• расширенная справка о прописанных лицах, справка о составе семьи по месту жительства;
• расширенную выписку из ЕГР, содержащую историю сделок по объекту;
• справки из ЖЭУ, ТСЖ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности;
• справки из психиатрического и наркологического диспансера – чтобы быть уверенным в дееспособности продавца;
• разрешение опекунского совета, если собственник ребенок или даже если он просто прописан по адресу;
• и прочие.

В первую очередь разберитесь, когда состоялась передача наследства. Если предание свежо (до 1 года), то риски покупателя реальны.

Неоспоримость результата операции гарантированна, когда преемник владел собственностью продолжительный отрезок времени (от 5 и более лет).

Также стоит обратить внимание на соответствие, полученной от собственника информации, документам, а также на наличие/отсутствие ошибок, противоречий и пр. в самой документации.

Осмотр

Произвести внимательный осмотр недвижимости на предмет актуальности планировки, целостности коммуникаций и инженерного оборудования (электрощитки, вентиляция и т.п.). По пути можно заглянуть к соседям (особенно внизу) и поинтересоваться нет ли претензий к квартире (на предмет затопления, нарушения норм санитарии, градостроения, содержания жилья и пр.).

Беседа с нотариусом

Попасть к нотариусу, который производил оформления наследства, на прием и узнать: о чистоте наследственного дела, разногласиях и конфликтах между претендентами, судебных спорах (если такие имеются). Нотариусы неохотно будут делиться подобной информацией, но если такой визит будет совершен совместно с самим наследником-продавцом и нотариусу пояснить, что интерес вызван готовящейся куплей-продажей, то общие сведения получить можно (что уже ценно). Кроме того, у нотариуса можно запросить данные об арестах и ограничениях на покупаемое жилое помещение.

Запрос по базам данных

Проверить наследника-продавца, других наследников и наследодателя на предмет наличия судебных разбирательств и исполнительных производств:

• на сайте ГАС РФ «Правосудие» (генеральный сайт судов РФ) адрес: https://sudrf.ru, в закладке «поиск по делам и судебным актам»
• на сайте ФССП РФ (приставы), адрес: http://fssprus.ru, в сервисе «Банк данных исполнительных производств».

Наведение справок

Через знакомых (если такие связи есть) в территориальных отделах полиции (по месту нахождения наследственного имущества) узнать о проверках о фактам мошенничества, других преступлений в отношении продавца и прочих заинтересованных лиц.

Оформление

Безопаснее сделку оформлять нотариально и желательно у того же нотариуса, который занимался этим наследством. Если объект недвижимости долевой, то нотариальное удостоверение является обязательным условием законности сделки. Такая форма договора снимет множество рисков, так как нотариус уже в курсе событий. Кроме того, он проверяет законность сделки (то есть ее «юридическую чистоту») и в случае проблем несет персональную ответственность за огрехи собственным имуществом.

Но это не повод самоустраниться от такого важного этапа как обсуждение условий и заключение (подписание) договора.

Отражайте в тексте только реальные цифры и даты, особенно это касается цены. Нельзя занижать стоимость покупки, каковы бы не были трогательны просьбы, весомы причины и убедительны доводы продавца. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то рассчитывать можно только на те деньги, размер которых указан в договоре.

Очень предусмотрительным ходом будет встреча со всеми наследниками (если такие имеются) и прочими заинтересованными в судьбе жилья лицами и получение от них расписок об отсутствии претензий и возражений к готовящейся купле-продаже. Такие согласия и одобрения не предусмотрены законом, но пару предложений на клочке бумаги гарантируют столько спокойствия. Так как в случае возникновения судебных притязаний со стороны указанных лиц эти документы превратятся в добротные доказательства против сутяжника.

Если в ходе проводимых проверочных мероприятий будут выявлены хоть какие-то сомнения или подозрительные моменты (в том числе в поведении продавца, других заинтересованных лиц) от покупки лучше тактично отказаться.

Что делать при возникновении проблем после покупки

В виду множества претендентов (по закону и завещанию, обладатели обязательных долей, наследующие по трансмиссии, представлению и пр.), разнородности их притязаний (стать собственником, истребовать денежную компенсацию, получить право на проживание и т.п.), а также длительности процесса вступления в наследство (шесть месяцев с возможностью восстановить срок вступления) негативных последствий после покупки квартиры у наследников может быть непредсказуемое разнообразие:

Очевидные угрозы

Отмена сделки

Судебная отмена (признании недействительной) сделки купли-продажи наследственной квартиры, заключенной между наследником-продавцом и покупателем, возникает при разногласиях, конфликтах и выяснениях отношений:

• Со стороны супруга/супруги наследодателя по причине:
  • спора о распределении наследства без ее/его участия (чаще всего бывший(ая) супруг(а) не успевший(ая) разделить совместное имущество);
  • признания наследственного имущества личной собственностью супруга/супруги наследодателя, то есть незаконно включенного в наследственную массу;
  • выдвижения требований кредиторов к супруге/супруг (бывшей/бывшему), в том числе с требованием о разделе совместного имущества.
• Со стороны третьих лиц в виду:
  • защиты своего права собственником квартиры (который не успел зарегистрировать свои права в Росреестре) от незаконного включения квартиры в наследственную массу (например, была продажа квартиры, от регистрации которой наследодатель при жизни уклонялся, после смерти проданную квартиру включили в наследственную массу, вступили в наследство и в последующем продали);
  • предъявления долговых претензии кредиторов наследодателя (предъявляют иск к наследникам или наследственному имуществу);
• Между потенциальными наследниками по поводу:
  • восстановления пропущенного срока вступления в наследство;
  • обжалования необоснованного отстранения от наследования или, наоборот, вступления в наследство неуправомоченных наследников (не по своей очереди);
  • оспаривания неправомерного отказа от наследства других наследников (например, отказ совершен под воздействием обмана, заблуждения);
  • неправильно произведенного наследственного раздела долей;
  • оспаривания соглашения между наследниками (принявшими наследство, но еще не зарегистрировавшими свое право собственности в Росреестре) о распределении долей в наследстве;
  • признания недействительным завещания;
  • доказывания родства, предоставляющее право на участии в процедуре наследования (например, внебрачные дети наследодателя);
  • подтверждения факта нахождения на иждивении у наследодателя, для притязания на обязательную долю;
  • обнаружения завещания заинтересованным лицом, которое не знало до этого о его существовании, после завершения наследственного дела;
  • подделки документов и иных неправомерных действий продавца, как ненадлежащего наследника.
• Со стороны наследодателя. Встречаются ситуации, когда наследодатель признается умершим по решению суда, а в последующем объявляется и пытается возвращать себе имущество, числившееся за ним до признания его умершим.

Есть и прочие ситуации. Они могут привести к отмене сделки только на основании решения суда, которое зависит от обстоятельств дела и умения отстаивать свои интересы спорящими сторонами.

Изменение условий договора купли-продажи

Например, по условию завещания жилье подлежало продаже исполнителем завещания, а вырученные деньги полагались несовершеннолетнему отказополучателю. Состояние жилища оставляло желать лучшего, но его стоимость скрадывало такой недостаток. Несовершеннолетнему как одной из сторон договора были перечислены на лицевой счет деньги. В последующем орган опеки, действуя от имени малолетнего отказополучателя, изменил условия договора, касающиеся цены. А именно, установил стоимость квартиры равной рыночной. В итоге, покупатель должен доплачивать за жилище, что делает куплю-продажу для него весьма невыгодной.

Ограничение прав нового собственника

Пример: наследодатель составил завещание, в котором предусмотрел условие о пожизненной прописке своего друга. Преемник жилище оформил, а потом продал. А про отказополучателя не подумал. Последний же через некоторое время заявил свое право, но уже новому хозяину. В результате, жилую площадь придется делить с посторонним человеком.

Косвенные проблемы

Кроме прямых потерь от неудачной сделки могут быть еще и дополнительные накладные расходы покупателя.

К примеру , после покупки был сделан дорогостоящий ремонт. Договор признали недействительным, сторонам было предписано все вернуть обратно (как было до совершения операции). Даже если покупателю возвратили покупную стоимость жилища, то затраты на ремонт никто не компенсирует без дополнительных усилий и судов.

Выше речь шла о простых проблемных ситуациях, решение которых сводится к стандартному судебному спору. Но ведь встречаются истории, когда покупатель подвергается повышенным рискам и несет двойной ущерб.

Например, произведена покупка квартиры у наследника по завещанию. Затем добропорядочный приобретатель перепродает объект недвижимости следующему хозяину со своей наценкой. А через некоторое время появляются претенденты на обязательную долю в наследстве. И оспаривают все сделки (и первую и последующую продажи). В итоге, первоначальный приобретатель должен вернуть договорную стоимость последующему собственнику. При этом первому покупателю не возвращается жилое помещение (так как оно переходит в собственность законных наследников), а есть лишь право требовать возврата уплаченных денег с лженаследника (который все деньги потратил и является неплатежеспособным). Таким образом, покупатель лишился квартиры и еще должен крупную сумму.

Многих потенциальных проблем можно миновать, если осторожно и рационально владеть и пользоваться собственностью.

Нужно запомнить три главных правила:

• Не спешить продавать собственность. Так как последующая продажа не убережет от возможности оспорить сделку, а если такие события произойдут, то урегулировать последствия будет сложнее.
• Проводить ремонт, перепланировку и прочие улучшения на основании официальных разрешений (в случаях, если такие требуются) и с документальным подтверждением всех расходов. На худший случай эти затраты можно признать убытком и взыскать с продавца.
• После покупки в течение полугода-года необходимо запрашивать в Росреестре выписки по объекту (смотреть сведения об арестах, ограничения, судебных спорах и пр.), а также в МФЦ справки о прописанных лицах. Это позволит оперативно реагировать на возникшие проблемы. Просто иногда промедление выливается в очень тяжелые последствия. По этим же причинам следует самому прописаться в купленное жилье (чтобы получать своевременно почтовую корреспонденцию, в том числе судебную).

Если итог сделки оказался неблагополучным и возникли проблемы после регистрации собственности, благоразумно придерживаться следующих принципов.

Нужно сохранять спокойствие

То есть не делать поспешных и необдуманных шагов. Ни в коем случае не ввязываться в авантюры, предлагаемые продавцом или спорящим наследником. Возможно, это уловка, которая только усугубит положение.

Максимум участия в судебных спорах

Какие бы претензии у преемников, кредиторов наследодателя или других лиц не возникали по поводу наследственного имущества (оспаривание завещания, восстановление срока вступления в наследство, разногласия о размере наследственных долей, возражения против операций с жилищем и пр.), для нового собственника жилья они могут иметь последствия. Поэтому покупатель в любом случае является заинтересованным лицом. И как только становится известно о каком–либо судебном разбирательстве, необходимо стремиться вклиниться в процесс (или как сторона дела или как третье лицо), благо ссылка на материальную заинтересованность позволяет это сделать.

В суде необходимо проявлять активность, не стоит жалеть средств на квалифицированного юриста/адвоката. Это окупится сполна.

Взаимодействие с продавцом

Крайне важно держать связь с продавцом злополучной собственности, так как он располагает более полной информацией о спорной недвижимости, намерениях оспаривателя и другими ценными сведениями. Складывая усилия, действуя сообща можно получить преимущество перед истцом.

Но такое сотрудничество должно быть очень аккуратным. Нужна бдительность и осторожность, так как продавец может играть роль союзника, а фактически быть на противоположной стороне.

Обращения в полицию, прокуратуру

Для защиты своих прав следует привлекать как можно больше сил. Написав заявление в полицию об угрозе имуществу, можно получить массу выгод.

• Во-первых , результаты проверки могут быть хорошим подспорьем в судебном споре (так как из протоколов смотра, опроса свидетелей, ответов на запросы можно выудить полезную информацию, которую самостоятельно не добыть). Поэтому даже если уголовное дело не возбудят, то можно ознакомиться с отказным материалом и нарыть что-нибудь полезное.
• Во-вторых , само обращение в правоохранительные органы может вспугнуть горе-истца. Допустим, продажа недвижимости и последующее обращение в суд с оспариванием – это были звенья одной мошеннической цепи. Око правоохранителя может узреть заговор. Злоумышленники предпочтут отказаться от своего замысла, дабы не быть уличенным в преступлении.

Продажа квартиры наследником: риски продавца

Особенность оборота наследственной недвижимости в том, что абсолютных гарантий нет ни для кого. Наряду с приобретателем также «играет с огнем» и продавец. И для последнего велика вероятность наступления неблагоприятных событий:

• обязанность возвращать деньги в размере цены договора;
• возмещение расходов на ремонт, переоборудование, изменение назначения проданного объекта, которые понес последний собственник (если такие вложения будут иметь место);
• компенсация морального вреда и иных убытков покупателя (в порядке регресса).

Обделенные наследники, аннулировав договор купли-продажи, могут попытаться через суд признать наследника-продавца недостойным. И если это получится, то его лишат всех прав на имущество наследодателя. То есть новый претендент не уменьшит его долю в наследстве, а вовсе отнимет ее. Не исключены и другие пагубные результаты.

Что делать продавцу для избегания негативных последствий при продаже

Риски продавца можно минимизировать.

Выждать время

Не следует избавляться от собственности поспешно. Подождав несколько лет, можно одним махом убить двух зайцев: и сэкономить на налогах (продажа после 3 лет владения освобождает от уплаты налогов) и совершить «безоблачную» куплю-продажу.

Уладить все конфликты

Вступать в наследство надлежит по чести и справедливости. Всё должно быть максимально соответствовать закону. Не рекомендуется специально умалчивать от других претендентов какие-либо сведения, подтасовывать факты, вводить в заблуждение и пр. Процедура должна быть до предела открытой. Иначе позже такие хитрости могут выйти боком.

Если в период принятия наследства все краеугольные и скользкие вопросы не разрешены, попробуйте все урегулировать после. Никогда не бывает поздно.

Выяснить тайны и секреты

С потенциальными преемниками, которые отказались от участия в разделе ценностей наследодателя, лучше, так сказать, по-родственному потолковать. Деликатно выяснить знают ли они о том, что у наследодателя было имущество, что они имели права на него, а также поинтересоваться почему отказались от причитающихся благ.

Если позволяет обстановка, рассказать о планах по поводу имущества и получить от них письменное подтверждение об отсутствии с их стороны материальных претензий.

Забытые завещания

Не лишним обратиться к нотариусу (лучше к тому, который вел наслед. дело) с запросом об установлении наличия/отсутствия завещаний наследодателя. Конечно, такую деталь нотариус не упустил бы из виду и при наличии распоряжения наследодателя призвал бы выбранных им наследников. Узнать о завещании ему не трудно (имеется электронная база нотариата, а до этого велись специальные журналы). Но бывают редкие случаи, когда завещатель выдал наследственное распоряжение аж в начале 90-х годов и о таком завещании можно узнать, только запросив данные в архиве региональной нотариальной палаты.

Информация о таких обстоятельствах очень важна, особенно, когда наследники вступили по закону, не зная о завещании. Можно аккуратно выяснить: знал ли избранный претендент о воле наследодателя, об открытии наследства, его отношение к происходящему.

Конечно, таким любопытством можно и ухудшить свое положение. Но с другой стороны слишком велика цена расчета на «Авось!». В любом случае как быть в данной ситуации – это право выбора самого продавца-наследника.

Мировое решение

Когда претензии от заинтересованных лиц возникнут, то разумнее предпринять меры по урегулированию проблемы в ее зародыше.

Вначале оценивается ситуация: насколько обоснованы претензии несогласных. Если все всерьез, то следует идти на дружеский контакт, предлагать выгодные условия решения вопроса (получить денежную компенсацию, другое имущество, определенную долю в продаваемой недвижимости и пр.). Придется поступиться частью своей выгоды, но в итоге остаться в «дамках», нежели занимать принципиальную позицию и потерять большее.

Объединить усилия с покупателем

Если решение миром не дается, то остается активно защищать свои права в суде. Каждое дело в рамках общей проблемы (если судебных споров будет множество) имеет важное значение, нельзя пренебрегать даже пустяковым делом и копить силы для генерального сражения.

Обязательно нужно обращаться за помощью к высококвалифицированному юристу/адвокату, полагаться на свои силы особо не следует.

Прежде чем покупать недвижимость у продавца, которому она перешла по наследству, семь раз отмерьте. Такая квартира – не просто «русская рулетка», а настоящий дамоклов меч, который может упасть на вас в виде неожиданных родственников через год, через два, или даже лет через двадцать. Но зачастую такие предложения на рынке предлагаются с 20-30% скидкой, сами квартиры имеют удачное расположение и прочие «плюсы». Упускать такой шанс никому не хочется, так что попробуем разобраться, в чём кроются опасности и есть ли возможность их избежать.

Иллюстрация: Ирина Фатеева

По праву очереди

Наследники могут быть двух «типов»: по завещанию и по закону. Последнее означает, что если завещания нет, то все имущество распределяется, согласно Гражданскому кодексу РФ. В гл. 63 указано, что существует несколько очередей родственников: к первой (и самой главной) относятся супруг, дети и родители умершего, ко второй — братья и сестры, к третьей – тети и дяди, и т.д. (все это подробно расписано в статьях 1142-1145 и 1148 ГК). Главный принцип – кто «роднее», тот и получает всё, либо делят поровну, если оба (например, вдова и сын) относятся к первой очереди наследования. Если же наследодатель (в странно звучащем языке наследственного права этим термином обозначается тот, кто завещает своё имущество) захотел самостоятельно распорядиться своим имуществом, то его воля указывается в завещании, а там уже он может расписать и поделить всё нажитое так, как его душе угодно (гл. 62 ГК РФ).

Важно: Сразу же стоит оговориться, что ввиду статей и ГК РФ, существуют определенный круг родственников, которых нельзя лишить наследства даже по завещанию! Среди них: нетрудоспособные иждивенцы умершего, нетрудоспособные супруг и родители, а также несовершеннолетние дети, которые обязаны получить не менее половины доли, причитающейся каждому из них при наследовании по закону (п. 1 ст.1149 ГК РФ).

Закон всегда прав?

Вопрос незащищенности добросовестного покупателя от «сюрпризов» в виде внебрачных детей умершего или детей от других браков стоит очень остро, так как эти «внезапные» наследники имеют полное право на имущество и могут заявиться на порог давно уже вашей квартиры не только через год, но и через двадцать. Даже ГК РФ, которая гласит, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев» со дня смерти наследодателя никого не смущает, поскольку уже в пункте 1 статьи 1155 ГК РФ сказано, что право на принятие наследства может быть восстановлено, если наследник не знал об открытии наследства (то есть смерти наследодателя), а когда узнал, то у него в запасе снова появляются 6 месяцев на подачу заявления. То есть если ребёнку было 5 лет, когда его отец умер, а через 15 лет он узнал, что у того было имущество, то уже взрослый сын спокойно может отправиться в суд и требовать свою долю.

В таких случаях суд обязан удовлетворить заявление наследника, и он вполне может отобрать свою квартиру обратно (или попросить денег за отказ от права наследования), а ведь при этом за время ожидания стоимость квартиры могла серьёзно возрасти. Сделка купли-продажи квартиры отменяется судом и, по идее, продавец по решению суда должен вернуть все деньги покупателю, но сколько здесь будет трудностей: индексация суммы с учётом инфляции, деньги могут быть потрачены, продавец умер/пропал/уехал, у него нет ни финансов, ни имущества, которое можно продать и т.д.

Закон никак не может обезопасить вас от появления новоявленных родственников-собственников квартиры.

Теперь о совсем печальном. Считается, что если у нового покупателя больше нет никакого жилья, а новый наследничек объявился, выселить попавшего в неловкую квартирную ситуацию покупателя нельзя. Тем не менее, в прессе и судебной практике можно найти случаи, когда людей в буквальном смысле выкидывали на улицу с приблизительной формулировкой «виноват продавец квартиры, судитесь с ним» без какой-либо финансовой компенсации. И никого, конечно, не волнует, что найти продавца уже невозможно. Выходов из такой ситуации немного:

• договариваться с наследником об определенной сумме денег, чтобы он отказался от своих притязаний;
• писать заявление на квартиру по договору ;
• пробовать привлечь к делу органы опеки и попечительства, если у вас есть несовершеннолетние дети. Уж их право на единственное жилье охраняется крайне строго, и это может помочь потянуть время, пока вы будете судиться с продавцом.

Иными словами, закон никак не может обезопасить от появления новоявленных родственников-собственников квартиры, поскольку нотариусы не обязаны проверять круг наследников. Только если вам очень повезёт, и вы сможете доказать, что этот человек знал о смерти и просто не заявлял права на квартиру в течение первых шести месяцев (отбывал срок в тюрьме / был в длительной командировке / поленился). Но это уже частные случаи, которые надо разбирать отдельно.

Я завещаю это…

Завещание как документ интересно тем, что в представлении большинства людей это некий свод незыблемых указаний умершего, определяющих, что, кому и в каком размере причитается. Но на деле оказывается всё не так просто, потому что закон зачастую стоит выше завещания.

Во-первых, существуют обязательные наследники — иждивенцы, супруги и родители, которые обязаны получить не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (пункт 1 статьи 1149 ГК РФ).

Во-вторых, почти всегда среди наследников есть недовольные родственники, которые пытаются доказать, что завещание поддельное или что завещатель был не в себе, пьян и неадекватен, когда его написал. Ведь часто бывает, что на квартиру претендуют одни, а отписывают её другим — новой гражданской жене или соседке, которая ухаживала за наследодателем до конца жизни.

Покупатель «нехорошей» квартиры остаётся, по сути, единственным материально ответственным лицом.

В-третьих, запросто может оказаться так, что наследодатель составил более позднее завещание, которое, по закону, отменяет все предыдущие, но никому об этом не сообщил. Или, наоборот, составил его так давно, что уже и не помнит об этом, а между тем, оно законно и ждало своего часа в сейфе у кого-то из родственников.

Важно: в этих трёх случаях (если вы купили недвижимость у такого наследника; истцу удаётся доказать, что завещание поддельно или наследодатель был в неадекватном состоянии, когда его подписывал, то есть, согласно статье 1131 ГК РФ , завещание признано недействительным; нашлось более позднее завещание), то деньги возвращаются покупателю, а квартира – продавцу.

В-четвертых, бывают различные наследственные нюансы, вроде завещательного отказа. Проще говоря, наследодатель отписал квартиру сыну, но с условием, что его мама или тётя будут жить в ней до конца жизни. Купив такую квартиру у сына, вы не сможете выселить оттуда остальных родственников.

И нужно добавить, что все претензии будут предъявлены именно к собственнику квартиры, а не к продавцу. С продавца и одновременно родственника истребовать деньги крайне сложно, да и не сразу понятно, за что именно, ведь он не знал о существовании другого завещания, или внебрачного сына, или ещё чего, и продавал квартиру как обычный собственник, а покупатель «нехорошей» квартиры остаётся, по сути, единственным материально ответственным лицом. Специально для таких случаев в ряде риелторских агентств с продавца берётся нотариально заверенное обязательство, что он гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а если вдруг они объявятся, все финансовые вопросы регулируется только между ними, без участия в этих дрязгах нового собственника. Но, что делать, если несчастный покупал квартиру самостоятельно или продавец пропал? Подводных камней и частных ситуаций огромное количество.

Как себя обезопасить?

По факту – никак. Максимум, что можно сделать — следовать ряду правил, чтобы максимально полно установить круг потенциальных наследников. Да, приведенный выше совет по истребованию с продавца нотариально заверенного обязательства может обезопасить от лишних проблем, но стопроцентную гарантию, к сожалению, тоже не даёт. Дополнительно было бы неплохо:

• Взять выписки из ЕГРП, в котором содержится вся информация об операциях с недвижимостью за последние два десятка лет и о всех , наложенных на квартиру. Вдруг она в залоге у банка или сдана в долгосрочную аренду?
• Запросить выписку из домовой книги, где, как минимум, можно будет увидеть гражданских жён или других прописанных родственников.
• Поговорить с соседями.
• Проверить, есть ли у умершего наследники с обязательной долей (иждивенцы, несовершеннолетние дети, супруги и родители).
• Если есть отказы от наследства в пользу одного родственника, узнать, по какой причине, а ещё лучше — попросить нотариально заверенный отказ.
• В нотариальной конторе можно получить информацию по завещательным отказам – были они или нет.
• Быть вдвойне внимательным к тем, кто приходит подписывать акт купли-продажи с доверенностью от наследника. Да и документы самого наследника проверить в паспортном столе будет не лишним.
• Не забыть спросить удостоверение о смерти самого владельца квартиры. Вдруг он просто пропал без вести?
• Побольше узнать о так называемом титульном страховании, т.е. страховании на случай потери прав собственности. Плюс здесь в том, что к процессу купли-продажи подключается страховая компания и тоже проверяет все документы. Если она сочтёт сделку рискованной, то откажется страховать, а это уже тревожный звонок для покупателя и, возможно, даже повод отменить сделку.

Все приведенные рекомендации, конечно, гораздо проще перечислить на бумаге, чем реально отстоять все очереди и пройти девять кругов бюрократического ада, но если квартира продается по цене на 20-30% ниже рыночной или в идеальном для вас районе, может быть, и имеет смысл решиться на это. Если же особой финансовой выгоды такая покупка не сулит, безопаснее переключить своё внимание на более «прозрачные» объекты.

Важно: если квартиру продают в спешке и по бросовой цене, это повод насторожиться, поскольку, вполне возможно, что здесь промышляют мошенники. Бывает, что разными способами они переписывают завещание на подставное лицо (или получают генеральную доверенность) и стараются продать квартиру максимально быстро, пока родственники не узнали о смерти наследодателя. Бывает, что мошенники подделывают договор дарения, составленный, якобы, ещё при жизни собственника, чтобы имущество не вошло в наследственную массу (еще один страшный термин из наследственного права, означающий совокупность имущественных прав и обязанностей, переходящих от наследодателя к наследнику). Так что будьте внимательны!

Андрей Шенин

Обычно завещание составляется в письменном виде в двух экземплярах. Один из них хранится у нотариуса, другой – выдается на руки завещателю. После смерти завещателя нотариус уведомляет о завещании всех известных ему наследников. Допускается уведомление в СМИ. Если завещание было закрытым , приглашаются наследники по закону, и в их присутствии вскрывается конверт с завещанием.

Нередки ситуации, когда найти наследника по завещанию нотариус в установленный законом срок не может, в этом случае в наследство вступают .

Как оспорить завещание, если наследники по закону уже вступили в наследство?

Допустим, после вступления в наследство по закону обнаружено завещание, устанавливающее иной порядок наследования, чем было выполнено. Как наследники по закону могут оспорить завещание?

Во-первых, можно попробовать доказать недействительность завещания по формальным признакам. Необходимо проверить форму завещания – было ли оно зафиксировано письменно, удостоверено ли оно нотариусом. Если завещание оставлено в письменном виде в виде письма, не заверенного нотариусом – оно будет недействительным. Исключение составляет только форма завещания при чрезвычайных обстоятельствах.

Далее, нужно проверить, не было ли написанное завещание впоследствии отменено. Завещатель мог отменить завещание у другого нотариуса, соответственно первый нотариус не будет владеть информацией, что завещание недействительно.

Еще один вариант – доказать, что наследник, в пользу которого действует завещание, не является достойным наследником. В соответствии со ст. 1117 ГК РФ недостойные наследники не в праве рассчитывать на получение наследства.

Обязательная доля в наследстве не возвращается

Мы уже рассказывали об обязательной доле в наследстве для несовершеннолетних и нетрудоспособных наследников. Следует понимать, что даже в случае обнаружения завещания такие наследники гарантированно получат причитающуюся им долю наследства, даже если в завещании указано иное.

Скрывать внезапно обнаруженное завещание вряд ли есть смысл: наследника, скрывшего завещание, по суду можно признать недостойным наследником, а это повлечет обязанность вернуть все унаследованное имущество. Даже если лицо является обязательным наследником, но признано недостойным наследником, оно остается без наследства.

Восстановление срока вступления в наследство по завещанию

Обычный срок для принятия наследства – 6 месяцев. Если, к примеру, нотариусу было известно о завещании, но он не смог найти и уведомить наследника по завещанию, в наследство вступят наследники по закону.

Вместе с тем, гражданским кодексом предусмотрен порядок восстановления срока для принятия наследства . При этом наследнику нужно будет обосновать, почему он не смог вступить в наследство в установленный законом срок. Если причина уважительная для восстановления исковой давности (длительная болезнь, командировка и т.п.), суд вероятно примет решение и восстановлении срока принятия наследства.

Что делать, если наследник по закону продал имущество, а затем появился наследник по завещанию?

Вполне вероятна ситуация, когда наследник по закону, получив наследство, распродает имущество. Здесь действует простое правило – в этом случае наследник по закону должен передать незаконно полученное имущество наследнику по завещанию. В случае, если имущество было отчуждено, он обязан возместить стоимость имущества на момент его получения, в соответствии со 1104, 1105 ГК РФ; Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9).

Если с помощью незаконно полученного имущества был получен доход (например, машина работала в такси, помещения сдавались в аренду), этот доход также должен быть передан наследнику по завещанию.

А вот если наследник по закону понес расходы, связанные с содержанием имущества до того момента, как он узнал о завещании, эти расходы ему уже возместит обнаружившийся наследник по завещанию.